Caixa avança no crédito imobiliário para classe média com redução de juros

A Caixa Econômica Federal, que já detinha a liderança do mercado de financiamento imobiliário com recursos do FGTS, virou o jogo ontra os bancos privados nos empréstimos habitacionais para a classe média lastreados com dinheiro da poupança, o chamado SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo).

Segundo o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, pela primeira vez, os contratos firmados com recursos da poupança passaram a representar 51% do total.

"Até o final do ano nossa estimativa é termos na carteira R$ 58 bilhões em contratos financiados pelo FGTS contra R$ 80 bilhões do SBPE firmados neste ano", disse Guimarães à Folha de S.Paulo.

Com esse movimento, a Caixa passa a ter uma estratégia mais ousada, disputando o rentável negócio dos financiamentos para a classe média. Para isso, Guimarães diz que teve de enxugar os custos.

"Vendemos prédios que não faziam sentido. Eram 248 próprios e agora contamos com 96. Muitos imóveis alugados por um preço exorbitante foram renegociados. Somente aí foi uma redução de R$ 700 milhões por ano."

Houve renegociação de contratos com fornecedores e o banco partiu para a venda de ativos, como ações de empresas ou participação direta em outros negócios.

"Em valor presente, trouxemos para o nosso balanço cerca de R$ 10 bilhões com esse processo todo", disse Guimarães. "Esse foi o principal fator para que pudéssemos oferecer mais crédito com recursos próprios."

A partir daí, o banco passou a reduzir os juros para retomar a perda de participação nos empréstimos da habitação para os bancos privados, que operam basicamente com recursos da poupança.

Até 2019, a maior parte dos contratos imobiliários dos bancos estava lastreada com o FGTS. O fundo costuma emprestar dinheiro para projetos de habitação. Na Caixa, ele financia programas do governo como o Casa Verde e Amarela.

No entanto, há um teto definido pelo Conselho Curador do FGTS para a exploração desses recursos. O fundo nunca pode perder dinheiro e há limites bem definidos para o tomador.

O negócio mais atrativo para as instituições privadas é a oferta do SBPE, uma linha de crédito abastecida com dinheiro da poupança, que deixa cada instituição livre para definir seu custo na oferta do financiamento (juros) e o limite de crédito a ser tomado pelo cliente.

Seguindo as regras do Banco Central, pelo menos 65% do dinheiro aplicado pelos correntistas nas cadernetas são direcionados para o SBPE.

O pagamento pode ser parcelado em até 35 anos e a prestação não pode comprometer mais que 30% da renda familiar mensal. É possível financiar até 80% do valor do imóvel novo ou usado.

Segundo o BC, até setembro deste ano, o estoque de crédito habitacional atingiu R$ 1,1 trilhão, um crescimento de 17,4% em relação ao mesmo período do ano anterior.

Guimarães afirma que a Caixa liderou essa alta com metade desse estoque. O Itaú-Unibanco, que segundo o BC administra a segunda maior carteira (R$ 70,2 bilhões), participa com 6% desse mercado, de acordo com os dados computados até junho deste ano. O Bradesco movimenta um pouco menos (R$ 65,9 bilhões).

O crescimento da Caixa se deve ainda à concessão de até seis meses de carência no pagamento de financiamentos durante a crise causada pela pandemia. Foi concedido o mesmo prazo para quem fechou um contrato novo.

Também pesou nessas vendas a abrangência da rede de atendimento do banco, presente em praticamente todos os municípios do país. A Caixa atende diretamente (com agências) em 1.500 localidades. Nas demais, usa a rede de correspondentes bancários (9.000) e lotéricas (13.000).

O resultado foi uma operação arriscada pelo potencial de inadimplência futura.

"Foi um risco que corremos", disse o chefe da Caixa. "Foram R$ 18 bilhões em pausa dos pagamentos por quase 2,5 milhões de famílias."

Se encerrado esse prazo os mutuários não voltassem a pagar, o banco teria de assumir essas perdas em seu balanço e, pelas regras do BC, seria forçado a pisar no freio reduzindo o volume de crédito imobiliário.

Dentre os auxiliares de Bolsonaro, o nome do presidente da Caixa é apontado como candidato ao posto de vice na chapa que o presidente tentará a reeleição no próximo ano. Ele também é mencionado como substituto do ministro da Economia, Paulo Guedes, cada vez mais desgastado pelos políticos do centrão, base aliada do governo no governo.

Guimarães nega ambos os planos e diz que está "focado" em fazer do banco uma instituição competitiva.

Desde janeiro, o banco fechou 1,7 milhão de novos financiamentos. No total, a carteira de habitação da Caixa conta com 6 milhões de contratos, totalizando R$ 550 bilhões (dado mais recente).

"Pisamos no acelerador [da oferta de crédito] porque percebemos que, se a gente parasse a máquina do crédito durante a pandemia, as construtoras iriam quebrar e nossa retomada [pós-pandemia] seria muito mais lenta", disse Guimarães.

Para os empreiteiros, o banco flexibilizou o acesso às linhas de capital de giro. Antes, as construtoras precisavam comprovar ao menos 30% da execução das obras para ter direito à primeira rodada de crédito --que garante o restante da construção.

Guimarães decidiu liberar esse dinheiro mesmo com as obras a 10% e 20% de execução. "Eu sabia que haveria uma retomada lá na frente", disse.